كيف تحسب المال لشراء منزل؟
في الآونة الأخيرة، استمرت المواضيع المتعلقة بالمعاملات العقارية وعوائد الاستثمار واتجاهات أسعار المساكن في إثارة مناقشات ساخنة. وسواء كانوا من المشترين للمساكن، أو المستثمرين، أو صناع السياسات، فإنهم جميعاً ينتبهون إلى منطق "الحصول على المال" من المساكن. ستبدأ هذه المقالة من البيانات المنظمة مثل حسابات أسعار المنازل ومعدلات عائد الاستثمار وتكاليف الضرائب لتحليل الخوارزمية المحددة للحصول على المال لشراء منزل.
1. العوامل الأساسية في حساب أسعار المنازل
تكوين أسعار المساكن ينطوي على أبعاد متعددة. فيما يلي العوامل الرئيسية التي تمت مناقشتها بشكل ساخن على الإنترنت في الأيام العشرة الماضية:
| العوامل | الوصف | التأثير على الوزن |
|---|---|---|
| الموقع | النقل، المناطق التعليمية، المرافق التجارية، الخ. | 35% |
| خصائص المنزل | المساحة، نوع الوحدة، الأرضية، الاتجاه | 25% |
| العرض والطلب في السوق | المخزون الإقليمي إلى نسبة الطلب على المساكن | 20% |
| مراقبة السياسة | قيود الشراء، وأسعار الفائدة على القروض، والحوافز الضريبية | 15% |
| العلامة التجارية المطورة | جودة الخدمة العقارية والسمعة | 5% |
2. طريقة حساب العائد على الاستثمار
يتطلب الدخل من الاستثمار العقاري مزيجًا من عائد الإيجار ومساحة القيمة المضافة. فيما يلي مقارنة بين عوائد الإيجار الأخيرة في المدن الشهيرة (مصدر البيانات: معهد شل للأبحاث):
| مدينة | متوسط سعر المنزل (يوان/م2) | الإيجار الشهري (يوان/㎡) | معدل العائد السنوي |
|---|---|---|---|
| بكين | 68,200 | 85 | 1.5% |
| شنغهاي | 62,500 | 78 | 1.5% |
| قوانغتشو | 42,300 | 53 | 1.5% |
| تشنغدو | 18,600 | 32 | 2.1% |
| تشانغشا | 11,200 | 25 | 2.7% |
ملحوظة:معدل العائد السنوي = (الإيجار الشهري × 12) / سعر المنزل الإجمالي × 100%. ونظرًا لانخفاض أسعار المساكن في مدن الدرجة الثانية والثالثة، تكون عوائد الإيجار أعلى عمومًا منها في مدن الدرجة الأولى.
3. شرح مفصل لتكاليف ضريبة المعاملات
تؤثر الضرائب والرسوم المرتبطة بشراء وبيع العقارات بشكل مباشر على مقدار "الأموال التي تحصل عليها". ووفقاً لأحدث السياسات لعام 2023، فإن الضرائب والرسوم الرئيسية هي كما يلي:
| نوع الضريبة | يتحمل البائع | يتحملها المشتري | معيار الحساب |
|---|---|---|---|
| ضريبة الفعل | لا | نعم | 1% للوحدة الأولى أقل من 90㎡، 1.5% للمنطقة المذكورة أعلاه؛ 3% للوحدة الثانية |
| ضريبة القيمة المضافة | نعم | لا | إعفاء لمدة سنتين و5.3% لمدة تقل عن سنتين |
| ضريبة الدخل الشخصي | نعم | لا | والإعفاء الوحيد هو لمن تجاوز الخمس سنوات وإلا 1% أو 20% من الفارق |
| رسوم الوكالة | التفاوض بين الطرفين | التفاوض بين الطرفين | عادة 1%-2% من السعر الإجمالي |
الحالة:بالنسبة للمنزل المستعمل الذي يزيد عمره عن عامين ولكن عمره أقل من 5 سنوات ويبلغ سعره الإجمالي 5 ملايين (ليس الوحيد)، يحتاج البائع إلى دفع 265,000 ضريبة القيمة المضافة + 100,000 ضريبة شخصية، ويحتاج المشتري إلى دفع 75,000 ضريبة سند (للمنزل الأول). ويبلغ إجمالي الضريبة 440 ألف جنيه، تمثل حوالي 8.8% من سعر المنزل.
4. تمديد المواضيع الساخنة
1.سياسة "المقايضة":ومؤخرا، قدمت نانجينغ وتشنغتشو ومدن أخرى إعانات لاستبدال المنازل المستعملة بمنازل جديدة. يمكن للبائعين الحصول على ما يصل إلى 10% من دعم شراء المنزل، مما يسرع من إطلاق طلب الاستبدال.
2.ديناميات أسعار الفائدة على الرهن العقاري:وانخفض سعر الفائدة إلى 4.2% في أغسطس، وانخفض سعر الفائدة لأول مرة في بعض المدن إلى 3.7%. وتم تخفيض الدفعة الشهرية لقرض بقيمة مليون دولار على مدى 30 عاما بنحو 400 يوان.
3.التأثير على السكن الميسر:وتخطط شنتشن لإطلاق 80 ألف وحدة سكنية بأسعار معقولة خلال هذا العام، وهو ما من المتوقع أن يحول 10% إلى 15% من سوق الطلب الجامد ويضغط على أسعار المساكن التجارية المحيطة.
الاستنتاج:جوهر "كسب المال" من المنزل هو التوازن بين السمات السكنية والسمات المالية. من المستحسن أن يقوم مشتري المنازل بتحليل البيانات بشكل عقلاني بناءً على احتياجاتهم الخاصة وتجنب اتباع اتجاه الضجيج الساخن بشكل أعمى.
تحقق من التفاصيل
تحقق من التفاصيل
ar
